Le prêt rénovation énergétique : ce que les banques suisses proposent
La subvention paie une part du chantier, jamais tout. Pour le reste, il y a l'épargne, et il y a la banque. Or les banques suisses ont développé des produits spécifiques à la rénovation énergétique, souvent à des conditions meilleures qu'une augmentation d'hypothèque classique. Voici comment ça s'articule.
- Trois voies : augmentation d'hypothèque, hypothèque verte (rabais lié à un CECB ou Minergie après travaux), crédit rénovation sans garantie.
- La banque apprécie la décision d'octroi du canton : elle réduit le montant à financer.
- L'ordre : projet, devis, subvention accordée, puis financement du reste. Pas l'inverse.
La subvention paie une part, jamais tout
Sur une rénovation globale d'une maison des années 70, le canton paie souvent un quart à un tiers du chantier, parfois plus en Valais ou à Genève. Reste le solde, en dizaines de milliers de francs. Pour lui, il y a l'épargne, et il y a la banque. Or les banques suisses ont développé des produits spécifiques à la rénovation énergétique, souvent à des conditions meilleures qu'une augmentation d'hypothèque classique, à condition d'arriver avec le bon dossier.
Les trois voies de financement
| Produit | Principe | Pour qui |
|---|---|---|
| Augmentation de l'hypothèque | On emprunte davantage sur le bien existant, au taux hypothécaire, dans la limite de la valeur de nantissement | Propriétaires avec une marge sur la valeur du bien |
| Hypothèque verte, éco ou rénovation | Même principe, avec une réduction de taux ou une contribution, conditionnée à un standard énergétique atteint après travaux : CECB, Minergie | Rénovations globales qui visent une classe précise |
| Crédit rénovation | Prêt à la consommation dédié, sans garantie hypothécaire, taux plus élevé, durée plus courte | Petits chantiers, ou absence de marge hypothécaire |
La plupart des banques cantonales et les grandes banques proposent une variante verte. Le rabais est en général lié à la performance atteinte après travaux, ce qui suppose un CECB avant et après. La réduction de taux paraît petite ; sur vingt ans et plusieurs dizaines de milliers de francs, elle compte.
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Estimer mes subventions gratuitement →Être rappelé par un professionnelCe que la banque demande
- Une estimation actualisée du bien : la rénovation en augmente souvent la valeur, donc la capacité d'emprunt.
- Les devis des entreprises.
- Un CECB Plus ou un plan de rénovation, surtout pour les produits verts.
- La preuve des subventions attendues : la décision d'octroi du canton est un document que la banque apprécie, parce qu'elle réduit le montant à financer et prouve que le projet est cadré.
- Le calcul de charge habituel : les intérêts et l'amortissement du nouveau montant doivent rester dans la norme par rapport au revenu.
L'ordre qui compte
Beaucoup de propriétaires vont voir la banque avant de connaître leur subvention. C'est l'ordre inverse. Le montant de l'aide détermine ce qu'il reste à financer, donc le montant du prêt, donc ce que la banque acceptera. Et la décision d'octroi, obtenue avant le chantier, est une pièce solide du dossier.
- Définir le projet, avec un CECB Plus, et obtenir les devis.
- Estimer puis demander la subvention, avant tout travaux.
- Avec l'accord du canton en main, monter le financement du reste à charge.
- Lancer le chantier.
Exemple : villa de 1975, Neuchâtel, rénovation globale
| Poste | Montant |
|---|---|
| Devis : toiture, façades, fenêtres, pompe à chaleur | CHF 140 000 |
| Aides cantonales : isolation 300 m² à 60 CHF, PAC 4 000 + 200/kW, bonus global 75 à 155 CHF/m² sur 160 m² | CHF 36 000 à 49 000 |
| Reste à financer | CHF 91 000 à 104 000 |
| Économie d'impôt sur le solde, selon taux marginal | CHF 20 000 à 30 000, sur une ou deux années |
| Baisse de la facture de chauffage | Plusieurs milliers de francs par an, pendant 20 à 30 ans |
Financé par une augmentation d'hypothèque verte dont les intérêts sont déductibles, sur un chantier dont le canton a payé un tiers et l'impôt une part du reste, la charge mensuelle réelle est souvent inférieure à l'économie de chauffage. C'est ce calcul complet, et non le devis seul, qui doit guider la décision.
Dans l'ordre, cette année
- Le calcul des aides, pour connaître le reste à charge.
- Le CECB Plus, qui sert au canton et à la banque.
- La demande de subvention, puis la décision d'octroi.
- Le rendez-vous bancaire, avec ces trois documents.
Le calculateur donne le montant en deux minutes, pour aller voir la banque avec un chiffre. Un appel de 15 minutes dit ce qu'il faut réunir pour le dossier des deux côtés.
Le premier chiffre du montage
Estimez la subvention avant d'aller à la banque : elle réduit le prêt et renforce le dossier.
Estimer mes subventions gratuitement →Être rappelé par un professionnelVous préférez qu'on vous appelle ? Laissez votre numéro : un professionnel de votre canton vous rappelle pour un rendez-vous téléphonique de 15 minutes, gratuit et sans engagement.